最新田园综合体土地政策与建设用地政策解读
2017年中央“一号文件”首次提出了“田园综合体”这一新看法，，，“支持有条件的墟落建设以农民相助社为主要载体、、让农民充分加入和受益，，，集循环农业、、创意农业、、农事体验于一体的田园综合体，，，通过农业综合开发、、农村综合刷新转移支付等渠道开展试点树模”。。。打造田园综合体与建设用地密不可分，，，也是许多建设者们的关注焦点，，，可以说，，，解决土地问题是建设田园综合体乐成的要害。。。
田园综合体包管增量、、激活存量，，，解决现代农业开展的用地问题。。。2017年中央一号文件同时还专门强调提出，，，要完善新增建设用地的包管机制，，，将年度新增建设用地妄想指标确定一定比例，，，用于支持农村新工业、、新业态的开展，，，允许通过墟落整治、、宅基地整理等节约的建设用地，，，通过入股、、联营等方式，，，重点支持墟落休闲旅游、、养老等工业和农村三产融合的开展。。。
关于整体建设用地，，，2017年的中央一号文件原文如下
深化农村整体产权制度刷新。。。落实农村土地整体所有权、、农户承包权、、土地谋划权“三权分置”步伐。。。加速推进农村承包地确权挂号颁证，，，扩大整省试点规模。。。
统筹协调推进农村土地征收、、整体谋划性建设用地入市、、宅基地制度刷新试点。。。周全加速“房地一体”的农村宅基地和整体建设用地确权挂号颁证事情。。。认真总结农村宅基地制度刷新试点履历，，，在充分包管农户宅基地用益物权、、防止外部资源侵占控制的条件下，，，落实宅基地整体所有权，，，维护农户依法取得的宅基地占有和使用权，，，探索农村整体组织以出租、、相助等方式盘活使用空闲农房及宅基地，，，增添农民工业性收入。。。
允许地方多渠道筹集资金，，，按划定用于村整体对进城落户农民自愿退出承包地、、宅基地的赔偿。。。抓紧研究制订农村整体经济组织相关执法，，，赋予农村整体经济组织法人资格。。。
周全开展农村整体资产清产核资。。。稳妥有序、、由点及面推进农村整体谋划性资产股份相助制刷新，，，确认成员身份，，，量化谋划性资产，，，包管农民整体资产权力。。。
从现实出发探索开展整体经济有用途径，，，勉励地方开展资源变资产、、资金变股金、、农民变股东等刷新，，，增强整体经济开展活力和实力。。。
研究制订支持农村整体产权制度刷新的税收政策。。。深化整体林权制度刷新。。。加速水权水市场建设，，，推进水资源使用权确权和进场生意。。。加速农村产权生意市场建设。。。
文件提出允许通过墟落整治、、宅基地整理等节约的建设用地接纳入股、、联营等方式，，，重点支持墟落休闲旅游养老等工业和农村三产融合开展。。。
文件强调，，，要认真总结农村宅基地制度刷新试点履历，，，在充分包管农户宅基地用益物权、、防止外部资源侵占控制的条件下，，，落实宅基地整体所有权，，，维护农户依法取得的宅基地占有和使用权，，，探索农村整体组织以出租、、相助等方式盘活使用空闲农房及宅基地，，，增添农民工业性收入。。。
同时要注重的是宅基地等整体建设用地使用中：：：严禁违法违规开发房地产或建私人庄园会所；；注重�；；づ┗Ш团┐逭寰米橹娜�，，，防止整体资产被外来资源控制。。。
文件还提出，，，支持有条件的墟落建设以农民相助社为主要载体、、让农民充分加入和收益、、集循环农业、、创意农业、、农事体验于一体的田园综合体，，，通过农业综合开发、、农村综合刷新转移支付等渠道开展试点树模。。。
几个土地看法
整体建设用地
整体建设用地是田园综合体的主要承载形式。。。
整体建设用地，，，又叫乡（镇）村建设用地或农村整体土地建设用地，，，是指乡（镇）村整体经济组织和农村个人投资或集资，，，举行各项非农业建设所使用的土地。。。整体建设用地分为三大类：：：宅基地、、公益性公共设施用地和谋划性用地。。。
在国有建设用地一级市场中，，，政府既是治理者，，，又是组织实验者，，，并代表全民享有土地收益权。。。而在整体建设用地一级市场中，，，政府仅仅是治理服务机构，，，享有土地所有权的农民整体才是组织实验者并享有土地收益。。。
土地流转
随着经济新常态，，，国家实验了新型城镇化、、生态文明建设、、供应侧结构性刷新等一系列战略行动，，，实验建设用地总量和强度的“双控”，，，严酷节约集约用地治理。。。先后出台了《基本农田�；；ぬ趵贰�、《农村土地承包法》等，，，对土地开发的用途管制有很是明确的划定。。。特殊是《领土资源部 农业部关于进一步支持设施农业康健开展的通知》（领土资发〔2014〕127号）的宣布，，，更是将该要求进一步明确，，，使得开展休闲农业在新增用地指标上面临着较多的条规限制。。。
（一）土地流转带来价值重估
有权威报告指出，，，从土地资源的角度来看，，，一方面，，，土地流转将显着提升耕地价值，，，土地资源价值必将被重估；；另一方面，，，土地流转持续推进配景下，，，耕地租金增速会高于已往。。。作为土地刷新的焦点，，，农地流转给二级市场最直接的时机来自于土地价值的重估。。。
（二）规�；；被晌质�
土地流转实质是推进土地要素的市场化，，，其作用能有用改善土地资源设置效率，，，进一步激活农业剩余劳动力的转移，，，为农业规�；；�、集约化、、高效化谋划提供辽阔空间。。。
（三）农民迁就地奔小康
土地的工业结构得以优化，，，效率得以提升，，，农民有了更多的选择，，，不再背井离乡而实现奔小康将成为可能。。。
周全打造田园综合体与土地流转的详细关系
（1）盘活农村闲置资产包括土地资源和其它资源：：：田园综合体以农业为依托来举行综合打造，，，开展休闲农业和种种旅游，，，会带来大宗的社会资源注入农村市场，，，一个不可回避的问题就是土地问题，，，要想打造田园综合体没有土地可行欠亨，，，有土地不是你的也行欠亨，，，田园综合体的打造势必会发动外地土地的规模流转，，，影响外地的土地流转价钱，，，使土地流转进入新常态。。。
（2）响应扶持政策助力农村土地流转：：：目今我国正处在农业供应侧结构刷新的要害时期，，，打造田园综合体有利于我国农业供应侧结构刷新，，，有利于着力开展农村新工业新业态，，，增进三产深度融合，，，实现农业的全环节升级、、全链条升值，，，国家势必会制订响应的优惠政策吸引社会资源投身到田园综合体的综合打造中，，，也势必会有更多的农村土地流转入市，，，从而吸引更多的人从事土地流转相关事情，，，解决就业压力。。。
（3）推动农业工业化开展：：：把土地流转与农业工业结构调解有机连系起来，，，增进土地流转和土地规�；；被鼋试吹暮侠砩柚�，，，推动农业工业化开展，，，有利于提高土地的使用率，，，培育种种农业主体，，，作育种粮大户和职业化农民。。。 田园综合体。。。
（4）规范土地流转市�。。�：：：土地直接或间接流转到外来投资者手中，，，是许多地方打造田园综合体的主要环节，，，规�；；耐恋亓髯欣谕晟品裣低�，，，强化流转服务平台建设，，，建设开放、、竞争、、公正、、有序、、规范的土地流转市场，，，完善流转机制。。。
（5）盘活农村闲置衡宇：：：闲置民居酿成了墟落旅馆，，，荒山酿成了度假村，，，水塘酿成了垂纶园，，，农田酿成了旅行采摘园，，，而这些项目主要是通过土地流转实现的。。。
（6）完善土地流转市�。。�：：：田园综合体的打造历程重大，，，势必会导致不少土地纠纷，，，而这些土地纠纷关于土地流转市场和土地流转响应执律例则的完善提供了现实依据。。。
（7）规范土地流转价钱：：：现在土地流转价钱基本都是农民要价，，，主要依据也是地块自己的优越条件尚有凭证外地的土地流转价钱来定价，，，价钱没有统一的标准，，，生意双方就土地价钱保存争议，，，田园综合体的周全大打造，，，解决了土地流转疏散，，，无法流转的难题，，，也为外地土地流转市场提供了一个相对合理的参考价钱。。。
近年来，，，农村土地刷新致力加大盘活农村存量建设用地。。。一方面显化农村土地资产，，，强化农村宅基地的转让、、典质等权能，，，还权赋能，，，探索有限度的宅基地流转，，，为宅基地有偿退出提供制度安排，，，活跃农村土地市场;另一方面探索农村整体谋划性建设用地入市试点，，，明确“建设城乡统一的建设用地市场”“一律入市、、同权同价”的刷新目的。。。
2018/07/31